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美国次贷危机给中国房地产带来啥启示?

方仗 行业研究 2018-07-17
 美国次贷危机给中国房地产带来啥启示? 行业研究


2018年上半年已经过去,中国房地产市场完全可以用疯狂两个字来形容。国内除了一线城市没有明显大涨外,二三四线城市房价都在轮番上涨。而且这波涨势主要以三四线为主。目前,三四线城市二手房价过万元的城市已经上升到69个。此外,全国还有200个小县城的房价也已跃过了9000元/平方米。

与此同时,个人房贷的规模也已经非常惊人。数据显示,上半年个人住房贷款余额为23.84万亿元,同比增长18.6%。房地产开发贷款余额为9.63万亿元,同比增长24.1%。这也意味着,房地产领域的贷款总规模已经超过了GDP的40%,而且这个趋势正在快速扩张。

现如今仅是上市房企的平均负债率已经达到了80%,若再加上2015年上半年开始的全民加杠杆潮,房企和居民在房地产市场上加杠杆已经用到了极致。

所以,海外一些媒体曾直言,现在中国的房地产市场虽然表面繁荣,但是非常像十年前刚刚发生过的美国次贷危机。如果不果断采取“去杠杆,控风险”措施,中国有可能再步美国次贷危机的后尘。

次贷危机(subprime crisis)又叫美国次贷危机,从2006年开始,经过2007年,到2008年达到高峰,直接造成美国金融市场的大崩盘。这个危机的深度和影响程度超过了之前的任何一次金融危机,造成全球性影响。次贷危机与房贷有直接关系,所以又叫房贷危机。


 美国次贷危机给中国房地产带来啥启示? 行业研究


先简单介绍一下次贷危机的发生过程。美国政府为了让更多低收入家庭圆上住房梦,于是就鼓励美国低收入家庭通过“零首付”的方式买房。而美国金融机构把贷款都放给了低收入家庭,同时又将低收入家庭的房贷打包买给了两房。两房又将次级贷款通过资产证券化的形式转换成债券在市场上发售,以吸引投资投行等金融机构来购买。

而投资银行拿到了次级债券之后,利用“精湛”的金融工程技术,再将其进行分割、打包、组合并出售。在这个过程中,最初一元钱的贷款可以被放大为十几元的金融衍生产品,从而加长了金融交易的链条,最终没有人再去关心这些金融产品背后资产真正的价值,这就进一步助长了短期投机行为。

就在次贷危机发生之前,不仅是众多次级抵押贷款公司拥有了大量次贷的衍生品,就连众多的金融巨鳄们也相继深陷泥潭中。摩根大通公司、美国银行、花旗集团和摩根士丹利等都持有大量的次贷的金融衍生品。因为金融大鳄们确信,次贷能够帮助美国人圆上住房梦。

对此,也有国内专家指出,中国不太可能发生类似美国这样的次贷危机。美国次贷危机是金融衍生品的“滥用”,拉长了金融交易链条,助长了投机。而中国在金融衍生品的创新发展方面还比较后。所以,现在中国的房地产市场与10年前的美国次贷危机没有可比性。

但是,我们认为,近年来,我们中国一直在鼓励金融衍生品的创新,尤其是对银行的信贷资产证券化,步伐在加快,而银行一旦将不良贷款证券化后,其未来的金融风险也不容小觑。美国次贷危机告诉我们,作为投资者要多关注金融衍生品背后资产的质量。而作为监管者来说,更要谨慎发展和创新金融衍生品。


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现在问题来了,面对今年上半年,国内房地产的持续火爆,人们纷纷抢着买房,生怕错过了最后一次房地产盛宴。那么,曾经在我们不远的时间内,发生的美国次贷危机,可否给今天的我们带来什么经验教训呢?

首先,美国银行将贷款放给了低收入家庭,让他们圆上了住房梦。但是零首付,低利率,给美国次贷危机埋下了前所未有的隐患。2007年初,各地楼市都发生了“零首付”、“一成购房”。于是乎,不管是美国的低收入群体,还是中国的普通居民,都在一夜之前通过高杠杆手段解决了住房问题。

到了去年下半年,这种事情受到了监管者的高度重视,采取了严厉的措施,于是此类事情就很少有发生了。其实,30%比例的首付款,相对较高的房贷利率,都是我国银行业的安全护垫,如果安全护垫都拿掉了,就会有一大批本来无力购房的人进入房地产市场,最终带来的金融隐患肯定是不言而喻的。

此外,去年还发生了拿消费贷款去付房贷首付的事情,这种把银行的短期消费贷款,来支付中长期的房贷,这是银行中短期信贷的错配,潜在的金融危机不容小觑。我们只有堵住消费贷流向房地产的门槛,这样才能把国内的金融杠杆真正降下去。

再者,依赖于房地产业发展经济,肯定是一条不归路,2000年美国的网络泡沫破灭,美国政府就想到了通过让低收入群体买房来缓解经济下行的压力。于是就加快了货币政策宽松、资产证券化和金融衍生品的创新进程。截止到2007年前,美国按揭贷款或以按揭贷款作抵押的证券规模已经发展到了4.9万亿美元。

而对于我们中国来说,很多地方政府不仅GDP增长需要依赖于房地产,而地方财政收入的很大一块也需要土地财政的支持。所以,大家都对房地产恋恋不舍,觉得房地产可以作为长期支撑地方经济的支柱。但美国次贷危机告诉我们,房地产不是发展经济灵丹妙药,靠房地产来发展经济背后隐患重重。


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最后,美联储货币政策的过快变化,使得美国次贷危机快速引爆。2001年1月至2003年6月,美联储连续13次下调联邦基金利率,该利率从6.5%降至1%的历史最低水平,而且在1%的水平停留了一年之久。低利率促使美国民众将储蓄拿去投资资产、银行过多发放贷款,这直接促成了美国房地产泡沫的持续膨胀。

但是美联储剌破房地产泡沫的速度也很猛。2004年4月至6月期间,美联储连续17次提息,联邦基准利率再次回到5.25%的水平。利率大幅攀升令购房者的还款负担大大加重,再加之2006年起美国楼市开始降温,房价下跌很多次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款,次贷违约率不断上升,终于压垮了大型次级抵押贷款发放机构。

事实上,美联储在应对次贷危机的手段有些过激,刚开始时不断的降息来剌激房地产消费,而后来看到房地产泡沫起来了又连续抬高房地产市场的利率水平。从一个侧面上讲,促成美国次贷危机泡沫的是美联储,而快速剌破次贷危机的还是美联储。

美国的次贷危机离开我们已经10年,美国经济也已经自愈反弹,但是这其中沉痛的教训却值得铭记:经济增长不可以过度依赖于房地产、利率的大起大落很容易导致房地产泡沫破裂、房贷一定要有门槛,低首付比例都将隐患。甚至于我国的金融衍生品的创新也要循序渐进,别再走美国盲目发展的老路。

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